Un regard vers l’avenir du marché immobilier

© Wojciech Zawarski

Interview de Reto Largo, Empa, gérant de NEST

Monsieur Largo, pour celles et ceux qui ne connaissent pas encore NEST, pouvez-vous expliquer précisément ce que l’on y fait?

Nous sommes le bâtiment d’innovation des instituts de recherche Empa et Eawag. Nous avons créé un environnement dans le NEST permettant de faire des recherches, dans des conditions réelles, sur des idées qui ne peuvent pas être si facilement testées sur le marché libre. Quand quelque chose ne fonctionne pas, nous recommençons tout simplement, ce qui est impossible à faire dans un projet de construction réel, rien que pour des raisons de coûts et de temps. 
Nous disposons d’espaces de construction modulaires dans lesquels nous construisons par exemple des logements et des bureaux. Nous pouvons ainsi démontrer sur des objets réels comment il est possible de construire de manière plus efficace et plus durable.

Qu’est-ce qui transformera le plus le marché de l’immobilier au cours des prochaines années?

Il y aura certainement une modification des conditions cadres sur le plan législatif, social, au niveau de la dépendance de l’UE et notamment dans l’utilisation de matériaux de construction. Nous devons construire de manière durable, c’est-à-dire de telle sorte que nos actions ne nuisent pas aux générations futures.

Nous disposons aujourd’hui déjà de technologies fonctionnelles pour la production durable d’énergie. Il nous manque simplement des solutions permettant de stocker l’énergie excédentaire pour l’utiliser ultérieurement: par exemple pour utiliser en hiver l’énergie solaire produite l’été. Nous devons trouver comment gérer ces questions sur le plan social et sur le plan des coûts. Cela demandera encore de nombreuses recherches et optimisations.

Ce qui modifiera considérablement la planification et l’optimisation du bâtiment à l’avenir sera l’utilisation de l’intelligence artificielle (AI) et des données numériques. L’IA peut être par exemple utilisée pour analyser des modèles de consommation et proposer automatiquement les paramétrages les mieux adaptés pour le chauffage et la technique du bâtiment.

L’optimisation du cycle de l’eau sera également un sujet de premier ordre. L’institut Eawag sépare déjà aujourd’hui dans le NEST les flux d’eaux usées et les considère comme des ressources: par exemple pour des engrais végétaux à base d’urine.

Les exigences modifiées en matière d’aménagement nous poseront également un défi de taille. Comment gèrerons-nous 1,8 million d’individus supplémentaires au cours des prochaines décennies en Suisse, incluant la mobilité et l’infrastructure? Personnellement, je suis convaincu que nous aurons besoin d’un plan social directeur (qui n’existe pas encore aujourd’hui) indiquant comment et où nous voulons permettre cette croissance.

Dans l’unité HiLo («High Performance – Low Emissions»), les recherches portent sur les possibilités de construire en utilisant moins de matériaux. Le secteur de la construction est aujourd’hui confronté à de nombreux défis concernant la consommation des ressources et de l’énergie ainsi que l’augmentation de la population. Les chercheuses et chercheurs travaillant dans l’HiLo répondent à ces défis par des innovations appliquées. L’une des innovations majeures est la nouvelle structure porteuse en béton qui utilise 70% de béton en moins et 90% d’acier en moins. Dans cette unité, les recherches ont également porté sur des systèmes modernes de chauffage, d’ombrage et de ventilation, sur la technique du bâtiment et l’utilisation de matériaux secondaires dans le béton ou dans les matériaux acoustiques.

L’unité HiLo trône sur la plateforme supérieure du bâtiment de recherche et d’innovation NEST sur le campus de l’Empa à Dübendorf, en Suisse. Photo: Roman Keller

Comment peut-on selon vous s’adapter à ces exigences modifiées?

Vivre sur moins de mètres carrés par personne et utiliser les matières premières de manière plus économique. Nous agissons encore comme si les matériaux allaient toujours être bon marché et en quantité illimitée. Cela ne correspond plus à notre ère, c’est pourquoi nous devons adapter nos processus. 

Il nous reste de nombreuses tâches à accomplir pour pouvoir construire des bâtiments «zéro émission nette». Il faudra des technologies optimisées pour les ouvrages de construction et les structures porteuses. 

Une approche sensée serait certainement de créer des solutions globales pour des quartiers entiers, incluant l’utilisation de la mobilité et le stockage de l’énergie excédentaire. Le secteur de l’immobilier doit penser à un contexte plus global et inclure des quartiers d’énergie décentralisés, incluant la mobilité, dans la planification. 

Il est très important de comprendre qu’il n’y a pas de réponse simple. Dans le secteur de la construction, nous sommes fortement dépendants des conditions cadres financières et la situation initiale varie d’un projet à l’autre. 

Qu’est-ce qui disparaîtra à l’avenir?

Dans un scénario positif: 

  • les déchets non recyclés;
  • l’énergie non renouvelable;
  • les composants jetés;
  • certains véhicules, aujourd’hui majoritairement des véhicules immobiles.

Nous devons créer de nouvelles technologies visant à garantir une qualité de vie élevée sous une forme durable.

 
Trois premières photos: Vue intérieure de l’unité UMAR (derrière le canapé: vue du mur en matériaux techniques recyclés), © Zooey Braun, Stuttgart
 
Dernière photo: Dans l’unité Sprint, le parquet fini et un parquet massif ont reçu une «seconde vie». Le parquet fini a été découpé et réassemblé dans l’unité. Le parquet massif a été poncé, huilé puis posé 1:1. Photo: Martin Zeller

 

La construction respectant l’économie circulaire est une approche efficace pour préserver des ressources et atteindre nos objectifs en matière de CO2. La recherche effectuée dans les deux unités du NEST «Urban Mining & Recycling» et «Sprint» porte sur la réutilisation et le recyclage de matériaux et de composants entiers. Le principe «Design for Disassembly» a pour objectif de réintégrer dans le cycle de la matière les ressources et composants modulaires utilisés après un démantèlement. C’est déjà le cas à 96% dans l’appartement «Urban Mining & Recycling» dans le NEST. 

Pour la construction initiale, divers matériaux de rebut tels que des vieux tapis, jeans, emballages carton ou éléments d’équipement comme des poignées de porte sont utilisés. Les pièces ont en outre une apparence très esthétique, on ne devine pas du tout que des déchets ont été utilisés pour la construction. 

Qui profitera des innovations?  

Je suis convaincu que nous pouvons et devons tous en profiter. Dans le secteur de la construction, nous pouvons développer des services supplémentaires, des technologies d’exportation et de nouveaux modèles de gestion. De nombreuses possibilités s’ouvriront pour l’enrichissement des tâches. La notion d’utilité dans un job est importante. Dans le secteur de la construction, il y a suffisamment de manières pour les collaboratrices et collaborateurs d’apporter une précieuse contribution. 

Qu’est-ce qui est important pour pouvoir saisir les opportunités?

Il faut un prix CO2 raisonnable et des systèmes d’incitation uniformes. Actuellement, nos systèmes sont optimisés par une approche linéaire et ne répondent pas à une approche circulaire. Nous devons penser à long terme en tant que société et considérer le cycle de vie complet dans le contexte immobilier. Outre les nombreux effets environnementaux positifs résultant des mesures de la construction adoptant l’économie circulaire, une flexibilité élevée entraîne également une sécurité accrue des investissements. 

De nouveaux modèles de coopération sont également nécessaires pour les maîtres d’ouvrage, les investisseurs et les entreprises, avec une répartition raisonnable des risques et des profits. Il est bénéfique d’effectuer une planification précoce.  

Nous ne savons pas tout mais il est important de commencer, d’agir, de tester et d’apprendre de ses erreurs. Il faut commencer dès maintenant, apprendre et ne pas escompter de solution parfaite.

La DFAB House est la première maison au monde à avoir été non seulement planifiée numériquement mais également en grande partie construite numériquement, avec des robots et des imprimantes 3D. Les technologies de construction utilisées sont des éléments de recherche de l’EPF de Zurich en collaboration avec des partenaires industriels. 

Pour son fonctionnement, la DFAB House utilise également les technologies les plus modernes: dispositif intelligent anti-effraction à plusieurs niveaux, dispositifs d’obscurcissement automatisés, appareils ménagers connectés de dernière génération, et contrôle intelligent de la consommation énergétique.

Au rez-de-chaussée de la DFAB HOUSE, 15 piliers individuels en béton fabriqués numériquement forment la façade. Le mur Mesh-Mould à double courbure porte la charge du plafond Smart Slab. Photo: Roman Keller

Selon vous, en 2070, à quoi ressembleront nos logements et notre travail?

Voici ma vision du futur: en 2070, cela fera déjà 20 ans que nous vivrons dans un monde fonctionnant entièrement avec des énergies renouvelables. Le CO2 de l’air sera absorbé par des matériaux conçus à cet effet, la mobilité et d’autres domaines fonctionneront comme un concept de sharing, les matériaux de construction seront loués, les pièces seront plus petites et utilisées de manière polyvalente. Le système général aura été modifié. 

Rétrospectivement, qu’est-ce qui vous a surpris?

Sincèrement: que la progression soit si lente. D’un autre côté, je me réjouis de rencontrer encore des personnes ayant de l’énergie pour agir, s’engager et mettre en œuvre des idées ayant un impact. 

Quel conseil pourriez-vous donner au secteur de l’immobilier?

Venez nous rendre visite dans le NEST et regardez ce qui s’avère être efficace dans notre environnement de recherche. Discutez, agissez, optimisez et améliorez de nouveau dès le jour suivant. C’est la seule manière de progresser.  

Merci beaucoup pour cette interview!

Je vous remercie également et souhaite à Livit un très bon anniversaire.

Reto Largo a suivi des études d’informatique à l’EPF de Zurich et des études d’Executive MBA à la Haute école de St-Gall. Il dispose d’une grande expérience dans le développement de technologies et en vente, il a fondé ses propres entreprises et dirigé de grands projets et de grandes organisations au niveau national et international. Depuis juin 2014, Reto Largo occupe le poste de gérant de la plateforme de recherche et d’innovation NEST à l’Empa.